Makler gibt ungenehmigten ausgebauten Dachboden als Wohnfläche an

Grundurteil des Landgerichts Lübeck Aktenzeichen 12 O 435/18 vom 29.08.2019

In diesem interessanten Urteil werden mehrere im Immobilienrecht wichtige Themenkreise angesprochen.

Die Verkäufer haben eine Immobilie verkauft.

In dem Exposee des Maklers wurde der ausgebaute Dachboden als Wohnfläche angegeben, obwohl es sich um einen ungenehmigten Ausbau handelte. Der Ausbau eines Dachbodens und die zukünftige Nutzung als Wohnfläche bedarf einer Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Der Dachboden war also im Rechtssinne noch Nebenfläche oder gegebenenfalls Nutzfläche, aber auf keinen Fall Wohnfläche.

Nachdem die Käufer diesen Sachverhalt festgestellt hatten, wollten Sie vom Kauf zurücktreten. Das Landgericht Lübeck hat in diesem Fall dem Käufer Recht gegeben. Der Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag war insofern nicht einschlägig, weil nach Auffassung des Landgerichts Arglist des Verkäufers vorlag. Bei arglistigem Handeln kann die Gewährleistung vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Zunächst befasst sich das Landgericht mit dem Begriff der Arglist beim Immobilienverkauf. Arglistig täuschen kann auch derjenige, der eine falsche Beschreibung der Immobilie gibt, obwohl er diese falsche Beschreibung erkennen könnte und trotzdem die Umstände blindlings vertraglich zusichert. Diese sogenannten Beschreibungen „ins Blaue hinein“, können rechtlich den Begriff der Arglist begründen.

Weiterhin befasst sich das Urteil mit der Zurechnung der Fachkompetenz des Maklers. Eine Wissenszurechnung des Maklers erfolgt, wenn der Makler als Hilfsperson des Verkäufers anzusehen ist. Dieses ist dann der Fall, wenn mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die typsicherweise dieser Partei obliegen und er damit in deren Pflichtenkreis tätig wird.

Ein Makler muss bei einem nachträglich ausgebauten Dachgeschoss in einem älteren Haus besonders aufmerksam sein und ggf. weitere Aufklärung veranlassen. Wenn der Makler insoweit ins Blaue hinein falsche Angaben macht, stellen sich die Angaben des Maklers zur Wohnfläche und zur Anzahl der Zimmer als arglistige Täuschung dar.

Falls dies der Fall ist, haftet der Verkäufer für die Angaben des Maklers, weil der Makler als Hilfsperson im Sinne des § 278 Satz 1 BGB anzusehen ist.

Zusammengefasst von Dittmar Lemke – Rechtsanwalt

Und hier folgt das Urteil:

Landgericht Lübeck

Grundurteil im Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

B ./. H

hat die 12. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck … für Recht erkannt:

Der Anspruch der Kläger auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom ... über das Grundstück … sowie auf Schadenersatz wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt…

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages mit notariellem Kaufvertrag … Am … erwarben die Kläger von der Beklagten das Grundstück ... Dabei vereinbarten sie einen Haftungsausschluss für Sachmängel…

Der Kaufvertag wurde durch den Streitverkündeten, dem Makler … vermittelt. Im Maklerexposee heißt es unter anderem:

„Reihenendhaus in ruhiger Sackgasse! Wohnfläche ca. 107 m², Nutzfläche ca. 30 m², Zimmer 4.

Objektbeschreibung: … Durch eine Tür abgetrennt gelangen Sie ins Dachgeschoss mit einem weiteren ausgebauten Zimmer mit Einbauschränken sowie ein modernes Duschbad. Für Kinder ein besonderes Highlight…“ …

Die Beklagte und ihr Ehemann hatten das Objekt ihrerseits im Jahr 1957 erworben. Seinerzeit war das Dachgeschoss nicht ausgebaut, sondern als Dachbodenraum ausgewiesen. In den 60iger Jahren baute der Ehemann der Beklagten ein Fenster in die Giebelwand des Dachbodens, 1988 folgten der Innenausbau des Dachbodens sowie der Einbau von Dachflächenfenstern. Eine Baugenehmigung beantragten die Beklagte und Ehemann jeweils nicht. …

Die Kläger beanstanden, dass das streitgegenständliche Haus durch den Bau des weiteren Hauses auf dem Nachbargrundstück nun – entgegen der Angabe im Exposee – kein „Endreihenhaus“ mehr ist und dass das Fenster in der Giebelwand nun zugemauert sei. Der Dachgeschossraum sei nicht als vollwertiges Zimmer (Wohnraum nutzbar) sondern lediglich als Abstell- oder „Hobbyraum“. …In diesen Umständen liege ein erheblicher Sachmangel. Für die Kläger, die zwei Kinder haben, sei es wesentlich gewesen, dass das Haus über 4 Zimmer verfüge. Die angegebene Wohn- und Nutzfläche beziehe das Dachgeschoss als Wohnraum mit ein …

Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könne sich die Beklagte nicht berufen, weil sie die Kläger insoweit arglistig getäuscht habe. Sie habe zumindest gewusst, …dass es sich bei dem Dachgeschossraum nicht um einen (genehmigten) Wohnraum im Sinne eines vollwertigen „Zimmers“ handelte. Sie habe pflichtwidrig unterlassen, die Klägerin und auch den von ihr beauftragten Makler hierauf hinzuweisen. Die Beklagte habe dem Makler „freie Hand“ gelassen und müsse sich auch dessen Angaben, die dieser „ins Blaue hinein“ getätigt habe, zurechnen lassen.

Die Kläger haben den Rücktritt erklärt und begehren die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Schadenersatz wegen der Erwerbsnebenkosten etc.; …

Die Kläger beantragen … nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 187.820,38 € zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums des im Grundbuch … eingetragenen Grundstücks.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beruft sich darauf, dass sie selbst mit den Baumaßnahmen im Dachgeschoss nicht befasst gewesen sei, sondern allein ihr inzwischen verstorbener Ehemann sich um diese Angelegenheiten gekümmert habe. Sie habe demgemäß, keine ausreichende Kenntnis derjenigen Umstände gehabt, die den Mangel begründen. …Hierüber habe ihr Mann nie mit ihr gesprochen.

Für den Verkauf des Objektes habe sie einen Makler beauftragt und sich auf diesen verlassen. … Der Makler habe die angegebenen Wohn- und Nutzflächen anhand der ihm überlassenen Objektunterlagen ermittelt. Die Angaben des Maklers im Exposee seien der Beklagten nicht zuzurechnen. …

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und dem Grunde nach begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages … sowie auf Schadenersatz wegen der Nebenerwerbskosten. Der Anspruch ergibt sich aus §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB (Rücktritt) und aus § 280 Abs. 1 Nr. 1 BGB (Schadenersatz).

1. Das streitgegenständliche Haus ist erheblich mangelbehaftet…

Angaben in einem Makler-Exposé begründen eine Beschaffenheitserwartung, die im Falle einer Abweichung des Hauses von dem im Exposé beschriebenen Zustand einen Sachmangel darstellt (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB) (z.B. OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2008, Aktenzeichen 22 U 90/08, Leitsatz). Der Mangel des streitgegenständlichen Hauses besteht zum einen darin, dass dem Fenster in der Giebelwand die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit fehlte, sodass es im Zuge der Bebauung des Nachbargrundstücks zulässigerweise zugemauert werden konnte (a), und zum anderen darin, dass der Dachgeschossraum aus bauordnungsrechtlicher Sicht kein vollwertiges Zimmer im Sinne eines Schlaf- und Wohnraum ist (b).

a

Das Fenster in der Giebelwand des Dachgeschosses ist in den Grundrissskizzen, die den Klägern mit dem Makler-Exposé ausgehändigt wurden, eingezeichnet … Es war auch bei den Besichtigungen, die die Kläger mit dem Makler der Beklagten vorgenommen haben, jeweils vorhanden. Es gehörte damit zu der vertragsgemäßen Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB.

Dieses Fenster war ohne die – seiner Zeit – erforderliche Genehmigung eingebaut worden und unabhängig davon bauordnungsrechtlich unzulässig. …

b

Auch der Umstand, dass das Haus über 4 Zimmer d.h. Wohn- und Schlafräume verfügt, gehört zur vertragsgemäßen Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB, zugleich auch bereits zu der nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung aller 4 Zimmer als Wohnraum im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Diese Angabe ergibt sich ebenfalls aus dem Exposé. Dort findet sich nicht bloß die Angabe „Zimmer: 4“, sondern auch eine weitergehende Anpreisung als „weiteres ausgebautes Zimmer“. …

Unstreitig handelte es sich bei der Dachgeschossfläche lediglich um einen „Dachboden“, erst später wurde das Dachgeschoss durch den Ehemann der Beklagten „ausgebaut“. Diese Nutzungsänderung erfolgte ohne die – damals wie heute – erforderliche Genehmigung. …

2. Die Beklagte kann sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB nicht berufen, weil der von ihr beauftragte Makler – zugleich in einer Doppelfunktion als Finanzierungsvermittler der Kläger – Angaben „ins Blaue hinein“ getätigt hat, wodurch die Kläger arglistig getäuscht wurden (a) und dessen Angaben der Beklagten vorliegend gemäß § 278 BGB oder § 166 Abs. 1 BGB analog zuzurechnen sind (b).

a

Der Makler hat im Exposé Angaben zur Anzahl der „Zimmer“ und zur „Wohnfläche“ getätigt, die objektiv unrichtig waren. Sie erweisen sich als Angaben „ins Blaue“, weil der Makler für die Angaben „Zimmer: 4,00“ … und „Wohnfläche: ca. 107 qm“ keine gesicherte Erkenntnisgrundlage hatte.

Arglistig täuschen kann auch derjenige, der sich der von ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert… Der Makler hat sich der ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis verschlossen, dass das Dachgeschoss zumindest möglicherweise – keine „Wohnfläche“ – darstellt und der dortige Raum deshalb nicht als vollwertiges „Zimmer“ (Wohn-/ Schlafraum) bezeichnet werden kann. Nach den Angaben der Beklagten oblag es dem Makler, das Exposee in eigener Verantwortung zu erstellen.‘ Ihm lagen hierfür die entsprechenden Unterlagen vor. Aus den Unterlagen ergibt sich, dass das Dachgeschoss ursprünglich nur ein „Dachboden“ war. Es musste sich dem Makler als Fachmann aufdrängen, diesbezüglich nachzuforschen, ob für den späteren Ausbau des Dachgeschosses bzw. die damit verbundene Nutzungsänderung die erforderliche Genehmigung vorlag. Ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss in einem älteren Haus muss einen Makler bereits für sich genommen regelmäßig zu besonderer Aufmerksamkeit und ggf. weiterer Aufklärung veranlassen. …

b

Die Beklagte haftet für die Angaben des Maklers, weil der Makler vorliegend als ihre Hilfsperson im Sinne des § 278 Satz 1 BGB anzusehen ist.

Eine Wissenszurechnung des Maklers erfolgt, wenn der Makler als Hilfsperson des Verkäufers anzusehen ist.‘ Dies ist dann der Fall, wenn er mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die typischerweise dieser obliegen, und er damit in deren Pflichtenkreis tätig wird… Es kommt darauf an, ob das Verhalten des Maklers in wertender Betrachtung unter Gesamtwürdigung der konkreten Maklertätigkeit dem Geschäftsherren zuzurechnen ist…

Dieses ist vorliegend zu bejahen. Die Beklagte hat dem von ihr beauftragten Makler praktisch den kompletten Verkauf ihres Hauses überlassen. Die Beklagte hat im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung … ausgeführt, dass der Makler sich bei einem Besuch über das Objekt – „vielleicht“ auch anhand des Ordners mit dem Objektunterlagen – informiert, Fotos angefertigt und das Exposee erstellt habe. Um die Abwicklung „der ganzen Angelegenheit“ haben sich der Makler gekümmert. Sie habe den Kaufpreis mit ihm besprochen, er habe sich auch um die Flächenangaben im Exposee gekümmert… In der Folgezeit sei der Makler dann mit verschiedenen Interessenten gekommen, wobei sie selbst bei den Besichtigungsterminen jeweils auch anwesend gewesen sei…

Der Makler hat demnach mit Wissen und Wollen der Beklagten umfassende Angaben übernommen, die typischerweise der Beklagten als Verkäuferin oblagen und ist damit in deren Pflichtenkreis tätig geworden. Dazu gehörte das Erstellen des Exposés nebst Beschaffung der dafür erforderlichen Informationen, die Terminvereinbarung mit Interessenten, die Durchführung der Besichtigungstermine und das Führen der weiteren Verhandlungen. … In wertender Betrachtung sind das Verhalten des Maklers und sein Fachwissen deshalb der Beklagten zuzurechnen…